Desaster mit Degi Europa – Wer haftet für Schäden bei der Investition in offene Immobilienfonds?

Viele Anleger haben sich auf die Aussage ihrer Bank verlassen, wonach die Investition in offene Immobilienfonds eine hundert Prozent sichere Anlage und im Vergleich zur direkten Immobilieninvestition regelmäßig verfügbar sei. Nun stehen Anleger des Degi Europa, aber auch anderer Immobilienfonds, erneut vor einem Scherbenhaufen, denn die Rücknahme ist ausgesetzt und der Fonds wird nun über einen Dreijahreszeitraum aufgelöst.

Zwar sieht das Investmentgesetz vor, dass eine Kapitalanlagegesellschaft bei einem Immobilienfonds die Rücknahme aussetzen kann (§§ 80 c, 81 Investmentgesetz). Die maximale Aussetzungsdauer von einem Jahr darf vertraglich, also in den Geschäftsbedingungen, insgesamt auf zwei Jahre ausgedehnt werden. Doch diese Bestimmungen werden von unerfahrenen Anlegern oft nicht vor der Investition gelesen und viele Anlageberater weisen hierauf auch nicht hin, selbst wenn sie wissen, dass ein Anleger sein Geld möglichst flexibel anlegen oder nur Zwischenparken will.

Wer trägt nun den Schaden, wenn ein Anleger nicht an sein Geld herankommt, Kosten für eine anderweitige Finanzierung tragen muss und der Verkaufserlös der Fondsanteile in ein paar Jahren nach Auflösung des Fonds zum realisierten Verlust führt?

Ihr Berater, der zu der Anlage in den Immobilienfonds geraten hat, war verpflichtet, Ihre geäußerten Anlageziele zu prüfen und bei der Empfehlung zur Investition in den Fonds zu beachten. Denn wie bei allen Finanzprodukten gilt bei der Anlageberatung die Pflicht zur anleger- und objektgerechten Beratung. Der Berater verhält sich nur pflichtgemäß, wenn er die Risikobereitschaft, das Anlageziel und den Anlagehorizont des Kunden erfragt und ein hierfür geeignetes Produkt empfiehlt.

Über die wesentlichen Merkmale des Produkts muss der Berater außerdem richtig und vollständig aufklären, wobei er den Wissensstand des Kunden zu berücksichtigen hat (vgl. z.B. Urteil des Bundesgerichtshofes vom 07.12.2009 – II ZR 15/08 und vom 22.03.2010 – II ZR 66/08). Da ein Anleger eben nicht immer ausreichend Zeit hat, ihm überlassene Produktinformationen zu lesen, schon gar nicht, wenn es sich um einen oftmals hunderte von Seiten umfassenden Verkaufsprospekt handelt, ist eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes (allerdings im Zusammenhang mit der Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds) zu beachten: Zwar komme, so der zuständige Senat des BGH, dem Prospekt eine große Bedeutung für die Information des Kunden über die empfohlene Kapitalanlage zu.

Der Anleger messe aber den Ratschlägen, Auskünften und Mitteilungen des Anlageberaters, die dieser ihm in einem persönlichen Gespräch unterbreitet, besonderes Gewicht bei. Daher könne ein Anleger auf die Angaben seines Beraters vertrauen und bei Falschberatung Schadensersatz verlangen (Urteil vom 08.07.2010, Aktenzeichen: III ZR 249/09).

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