Rostock „Reuterpassage“ KG – Trotz über 90 % Vermietung drohender Totalverlust für Anleger

Ein weiterer geschlossener Immobilienfonds der SAB Unternehmensgruppe aus Bad Homburg wird wegen der hohen Fremdverschuldung vermutlich zum Sanierungsfall – und das bei 93,4 % Vermietungsquote zum 31.12.2009.

Der entscheidende Grund für den hohen Schuldenstand ist das ungünstige Darlehen, das in Schweizer Franken aufgenommen wurde und sich nun wegen des Kursverlustes des Euro gegenüber dem Franken deutlich verteuert hat.

Ein möglicher Prospektfehler ist, dass das Währungsrisiko viel zu harmlos dargestellt wurde. Hier hätte meines Erachtens ein deutlicher Hinweis auf das Verlustrisiko hingehört. Im Prospekt steht nur: „Entstehen Unterdeckungen …, muss die geplante Ausschüttung reduziert werden…“

Außerdem dürften die Anschaffungskosten für die Grundstücke und die Gebäude viel zu hoch gewesen sein, was ebenfalls ein konkretes, zum Zeitpunkt der Prospekterstellung bereits bekanntes Verlustrisiko bedeutet. Hier stellt sich zudem die Frage, wer von einem überteuerten Kaufpreis bzw. Investitionsaufwand profitiert hat (vermutlich die Initiatoren und die Altgesellschafter, die zudem noch eine saftige „Abfindung“ in Höhe von rund 3,8 Mio DM erhalten haben) und ob ggf. die finanzierende Bank von diesem Risiko wusste.

Der BGH hat in einem Fall, bei dem ein Fondsanteil von einer Bank empfohlen wurde, entschieden, dass ein Anleger dann Anspruch auf Schadensersatz hat, wenn er von dem Anlageberater nicht über risikoerhöhende Umstände, etwa ein überteuerter Erwerb der Immobilie oder Einsatz von Eigenkapital für investitionsfremde Zwecke, die zum Zeitpunkt der Beratung der Bank oder dem Berater bekannt waren, aufgeklärt wurde, vgl. BGH Urteil vom 27.10.2009 – XI ZR 337/08

Die SABIV als Geschäftsführerin hat angedeutet, dass nur bei Rückzahlung der bisherigen Ausschüttungen die Anschlussfinanzierung bei akzeptablem Zinssatz vereinbart werden könne.

Ein unverbindliches Kaufangebot für das Objekt liegt angeblich der Geschäftsführung in Höhe von 22 Mio EUR (= 43 Mio DM) vor, das bedeutet, das Objekt hat innerhalb von 10 Jahren (Kosten lagen bei 78 Mio DM) 45 % verloren. Mit dem Kaufpreis könnte man nicht mal das Gesellschaftsdarlehen ablösen, geschweige denn , den Anlegern ihre Investitionssumme zurückzahlen.

Bei der Gesellschafterversammlung am 17.12.2010 sollten die Gesellschafter die Geschäftsführung vor allem im Hinblick auf den möglichen überteuerten Kaufpreis der Immobilien und das Risiko der Fremd- und Währungsfinanzierung mit kritischen Fragen konfrontieren. Außerdem sollten sie Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit arglistiger Täuschung bei der Anlageberatung und wegen Prospekthaftung im weiteren Sinne prüfen.

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