Ordentliche Gesellschafterversammlung Rüdnitz KGen am 12.10.2011 in Bad Homburg

– Kurze Zusammenfassung / Nachbetrachtung –

1.
Entsprechend der auf den Geschäftsbericht für das Jahr 2010 sowie die bisher für das Jahr 2011 feststehenden Daten gestützten Ausführungen der Fondsgeschäftsführung (SABIV) ist wohl Fakt, dass die KGen ohne Sanierung Ende 2013 insolvent sind.

Das von der SABIV in der Gesellschafterversammlung vorgestellte Sanierungskonzept basiert auf folgenden Überlegungen und zu erfüllenden Voraussetzungen:

Es müssten mindestens 10 % der Gesellschafter ihre bzw. eine Wohnung kaufen, weitere 80 % freiwillig die erhaltenen Ausschüttungen (9 % der Einlage) und 60 % die Haftsummenerhöhung (30 %) an die Gesellschaft (zurück)zahlen. Nur dann wird die Bank zu dem ausgehandelten Forderungsverzicht (50 % der Gesellschafterleistung) gegebenenfalls bereit sein.

Der Eintritt vorgenannter, für eine Sanierung erforderlichen Voraussetzungen ist unseres Erachtens jedoch eher zweifelhaft:

Weder besteht ein Anspruch der Gesellschaft gegen die einzelnen Gesellschafter auf Rückzahlungen der erhaltenen Ausschüttungen noch auf Zahlung der Haftsummenerhöhung. Zur Geltendmachung dieser Ansprüche sind lediglich die Gläubiger (hier insbesondere die EuroHypo) sowie ggf. der Insolvenzverwalter im Falle der Insolvenz berechtigt.

Die Argumentation der SABIV pro freiwilliger Zahlung geht dahingehend, dass spätestens im Falle der aufgrund der drohenden Zahlungsunfähigkeit der Gesellschaften möglichen Inanspruchnahme durch die EuroHypo diese Zahlungen durch die Gesellschafter ohnehin erfolgen müssten.

Dieser Argumentation/Auffassung kann unseres Erachtens jedoch aufgrund folgender Erwägungen nicht (uneingeschränkt) gefolgt werden:

Das Gesellschaftsdarlehen wurde durch eine Treuhänderin (SAB Real Estate) und nicht direkt von den einzelnen KGen mit der EuroHypo abgeschlossen (vgl. hierzu den Finanzierungstreuhandvertrag). Damit die EuroHypo Haftungsansprüche aus §§ 171, 172 HGB (Rückzahlung der erhaltenen Ausschüttungen sowie Zahlung der Haftsummenerhöhung) geltend machen kann, muss (und wird) die SAB Real Estate den ihr aus dem Finanzierungstreuhandvertrag gegen die Gesellschaft zustehenden Haftungsfreistellungsanspruch an die EuroHypo abtreten; dieser Anspruch wandelt sich durch die Abtretung in einen Zahlungsanspruch der EuroHypo gegen die einzelnen Gesellschafter. Unserer Auffassung nach besteht jedoch die Möglichkeit gegenüber diesem abgetretenen Anspruch mit dem den Gesellschaftern zustehenden Prospekthaftungsanspruch gegen die SAB Real Estate als Gründungsgesellschafterin (s.u.) aufzurechnen (§ 406 BGB). Damit wäre ein Zahlungsanspruch gegenüber den Gesellschaftern (gerichtlich) nicht durchsetzbar.

Zudem ist zu beachten, dass im Falle einer Inanspruchnahme der Gesellschafter durch die Gläubiger bzw. den Insolvenzverwalter Ausschüttungen grundsätzlich nur in der Höhe zurückzuzahlen sind, in der es sich tatsächlich um eine Rückzahlung der Einlage und nicht um die Auszahlung von Gewinnen gehandelt hat. Inwieweit und ob hier Ausschüttungen aus Gewinnen ausgezahlt wurden, kann derzeit mangels der entsprechenden Unterlagen noch nicht abschließend festgestellt werden.

Ferner schlägt die SABIV zur Umsetzung des Sanierungskonzeptes eine Umkonvertierung der beiden Darlehensverträge von CHF auf € vor, um das bisher bestehende und erheblich eingetretene Währungsrisiko zu beseitigen.

2.
Ob sich das Kaufangebot zu den von der EuroHypo vorgegebenen Aufschlägen rechnet, muss jeder Gesellschafter für seine Situation individuell durchrechnen. Da in der Versammlung eine Übersicht von der SABIV vorgelegt wurde, die die einzelnen Objekte nicht mit der jeweiligen Bewertung (erforderlich zur Berechnung des Kaufpreises) angibt, Sie aber daran interessiert wären, dies durchzurechnen, könnten wir Ihnen unsere Tabelle zur Verfügung stellen (ich muss vorab mit Herrn Raschke noch abklären, ob die Tabelle, die wir haben, der aktuelle Stand ist).

Das Protokoll der Gesellschafterversammlung soll nach Angabe der SABIV voraussichtlich in der 3. oder 4. Novemberwoche zugesendet werden, in diesem wird dann wohl auch die Tabelle mit den erforderlichen Angaben sein.

3.
Wer sich gegen den Kauf eines Objektes entscheidet, wird über die freiwillige (Rück-)Zahlung von 39 % der Einlage nachdenken. Hier stellt sich jedoch die Frage, wer freiwillig zahlt, wenn erstens der Erfolg der Zahlung ungewiss ist und zweitens mangels Anspruch kein Zwang zur Zahlung besteht. In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass seitens der SABIV erklärt wurde, die freiwillig eingehenden Beträge würden zunächst auf ein Treuhandkonto eingezahlt werden und für den Fall, dass eine Einigung mit der Bank wie geplant nicht zustande kommt, zurückgezahlt werden.

Möglich ist auch, weder ein Objekt zu kaufen noch eine freiwillige Zahlung zu leisten, und damit auf das Agieren anderer Gesellschafter zu spekulieren.

4.
Des Weiteren halten wir den Verkaufsprospekt weiterhin für fehlerhaft. Hier besteht unseres Erachtens ein Prospekthaftungsanspruch im weiteren Sinne, welcher auf Naturalrestitution (= der Anleger wird so gestellt als hätte er die Beteiligung nicht gezeichnet) gerichtet ist. Eine gerichtliche Prüfung hierzu ist beim LG Frankfurt am Main anhängig; die bisher entschiedenen Fälle beim OLG Frankfurt hatten sich nicht mit der Problematik der Globalgrundschuld beschäftigt. Demnach besteht über die Geltendmachung der Prospekthaftung die Möglichkeit der Rückgängigmachung der Fondsbeteiligung; wir weisen insofern auf die Ende diesen Jahres (31.12.2011) eintretende Verjährung des Prospekthaftungsanspruchs hin.

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