Jamestown Co-Invest 4

Nützt Laufzeitverlängerung den Gesellschaftern?
Die Anleger wurden Anfang des Jahres 2012 zur Abstimmung über eine Laufzeitverlängerung aufgefordert. Der Fonds solle dann statt wie geplant bis Ende 2014 bis zum 31.12.2018 laufen. Wegen der Vertretungsregeln kam es auch nach Angaben der Jamestown US-Immobilien GmbH, dies ist die Prospektverantwortliche und Initiatorin, zur gewünschten Verlängerung. Dies nützt erstmals den Geschäftsführern, die damit weiterhin ihre Vermögensverwaltungsgebühr von jährlich 1,5 % Fondsverwaltungsgebühr von jährlich 0,9 % bezogen auf das Eigenkapital kassieren.

Anders dürfte es mit den Aussichten der Anleger sein.
Aus dem Prospekt ergibt sich, dass der Fonds eine Fremdfinanzierungsquote von bis zu 75 % der Gesamtinvestitionssumme haben darf, dies sind bei der Gesamtinvestitionssumme von 625 Mio. $ stolze 468,75 Mio. $.
Auffällig ist im Prospekt, dass die Planzahlenprognose auf Seite 30 nicht plausibel ist:
Aufgezeigt sind die Jahre 2006 bis 2009. In sämtlichen vier Jahren fehlt eine Angabe zum Zinsaufwand, der bei dem geplanten Fremdmitteleinsatz nicht unerheblich ist. Im Text auf Seite 30 heißt es dazu:
„Sowohl der Zinsaufwand für Fremdmittel als auch Erträge aus Immobilieninvestitionen wurden in beiden Perioden mit Null angesetzt. Hierbei wurde angenommen, dass der Zinsaufwand im Budget der Projektentwicklungen und damit den erfolgten Immobilieninvestitionen enthalten ist.“
Diese Aussage überzeugen nicht: Selbst wenn die ersten beiden Jahre 2006 und 2007 für die Investitionsperiode gerechnet wurden, ist nicht dargelegt, wie sich die Zahlen in 2008 und 2009 entwickeln würden, wobei hier eine Trennung von Ein- und Ausgaben erforderlich ist.
Außerdem wird nicht nach Anschaffungskosten für die Immobilie und Zinskosten getrennt. Zu beanstanden ist, dass die Kosten pauschal als „Budget für Projektentwicklungen“ deklariert werden.

Zur „Fremdfinanzierung“ heißt es (im Kapitel Risiken S. 12) weiter:
„Der Hebeleffekt der Fremdmittel, der einen wesentlichen Anteil der Investitionsstrategie darstellt, kann gravierende negative Auswirkungen auf den Anlageerfolg haben. „

Im Gegensatz zu den 4 Strategien, die auf Seite 18 ff dargestellt sind, geht der Prospekt nicht auf die Investitionsstrategie mittels Hebeleffekt der Fremdmittel ein. Mir stellt sich grundsätzlich auch die Frage, warum die Investitionen nicht auch mittels geringerer Fremdmittel hätten durchgeführt werden können. Erfahrungsgemäß kam es bei den meisten Fonds zu einem negativen Hebeleffekt, daher ist es m.E. nicht plausibel, von vornherein von einem positiven Hebeleffekt auszugehen.

Als Anbieter und Prospektverantwortlicher bezeichnet sich im Prospekt selbst die Jamestown US-Immobilien GmbH. Die Prospekthaftung im engeren Sinne ist spätestens drei Jahre nach Beitritt verjährt. Länger läuft die Verjährung bei Ansprüchen wegen Prospekthaftung im weiteren Sinne.

Grundsätzlich kommen die Gründungsgesellschafter, aber auch Hintermänner und die Wirtschaftsprüfer in Betracht.

Lassen Sie sich anwaltlich beraten. Frau Rechtsanwältin Kirchner aus dem Büro Landgraf & Schneider in Frankfurt berät Sie und prüft die Erfolgsaussichten der Geltendmachung von Forderungen.

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